根据第一太平戴维斯发布的第太度香《香港零售租赁市场报告》，2023年二季度香港零售市场继续改善，平戴但复苏的年季基础仍较为有限。核心商业区因旅客回流、港零构性奢侈品需求增长、售租旗舰店扩展及体验式零售模式受益，赁市租金在首季回暖后于二季度保持稳定。场结差异相比之下，修复显著民生区域的复苏商场则受到北上消费、网购替代及日常消费疲软的明显影响，租金和收入质量依然承压。第太度香

报告指出，平戴市场已进入以资产品质及租户组合为导向的年季结构性修复阶段。香港的港零构性四个核心零售区域（中环、铜锣湾、售租尖沙咀及旺角）二季度核心街铺租金环比持平，显示市场正在消化一季度的涨幅，尚未进入新的快速上升期。在此期间，主要购物中心整体租金环比减少1.8%；新界的降幅最大，环比减幅为2.7%；九龙和港岛则分别下降2%及0.5%。

二季度香港零售市场的消费复苏存在显著差异，珠宝、钟表及名贵礼物的销售同比增长22.1%，耐用消费品上升13.8%；然而，超市销售仅增长0.9%，部分新鲜食品类别的销售持平或下降，反映了日常消费需求的持续疲软。

民生区域面临结构性挑战，居民北上消费每年约达557亿港元；此外，今年初月均约1040万人次香港居民出境，持续分流本地商场的客源及消费力。尽管部分商场维持高出租率，续租租金及每平方呎租金收入依然面临下调压力。

同时，从今年开始，市场预计将有约800万方呎的新零售物业投入运营，主要分布在新发展区及民生区域。未来项目竞赛将不仅限于吸引租户，还需要明确定位、优化租户组合并吸引消费者专程前来。

第一太平戴维斯香港研究及顾问咨询部董事汤卓轩表示，香港零售市场正在逐渐改善，但目前仍处于以资产质量主导的结构性修复阶段，而非全面复苏。核心区域受益于旅客回流、奢侈品消费和体验式零售需求，租金已开始企稳；然而，民生区域的商场仍需应对消费外流、网购替代及新供应带来的竞争。业主未来需更加重视项目定位、客源覆盖和消费转化能力，以维持租金收入的可持续性。

第一太平戴维斯香港商铺部资深董事陈泽鸣指出，零售租赁需求已有所改善，市场也出现了内地品牌、运动娱乐、健康生活、轻餐饮及沉浸式体验等新需求。然而，租户在选址时将更加谨慎，品牌会更加关注商场能带来的实际客流及销售转化。对业主而言，灵活引入快闪店、生活时尚餐饮、宠物友好及互动体验等业态，并根据社区消费模式调整租户组合，将是提升项目竞争力的关键。